ประเภทที่ดินที่ควรรู้! ก่อนซื้อ-ขาย-โอน 🏡💡
เคยสงสัยไหมคะ ว่าที่ดินแต่ละประเภทมีอะไรบ้าง และแตกต่างกันอย่างไร ซึ่งก่อนจะทำการซื้อ-ขาย-โอน ควรศึกษาข้อมูลให้ดีเสียก่อน เพื่อป้องกันการเกิดความเข้าใจผิดระหว่างผู้ซื้อผู้ขายได้ และป้องกันการถูกยึดคืนจากราชการ หรืออ้างสิทธิจากผู้ที่เข้ามาอยู่พื้นที่

โฉนดที่ดิน มีหลายประเภท มีทั้งที่สามารถซื้อขายได้ และซื้อขายไม่ได้ โดยแบ่งเป็นแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิ์การทำกิน หรือทำประโยชน์ในที่ดินโดยไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น โดยทั่วไปเรามักคุ้นเคยกับโฉนดสามประเภทคือ โฉนดที่มีตรา ครุฑแดง ครุฑดำ และ ครุฑเขียว แต่จริงๆแล้วยังมีมากกว่านั้น แต่ละแบบแตกต่างกันอย่างไร และมีข้อควรระวังในการซื้อขายโอนสิทธิ์อย่างไรนั้น ลองอ่านกันในบทความนี้ได้เลย

โฉนดที่ดิน ที่เราคุ้นเคยกันจะมักจะเป็นโฉนดประเภท น.ส. 4 หรือ โฉนดที่ดิน โดยทั่วไป ที่ผู้ถือครองมีกรรมสิทธิ์เต็ม สามารถซื้อขายถ่ายโอนได้เป็นปกติ แต่จริงๆแล้ว โฉนดที่ดินนั้นยังมีอยู่อีกหลายประเภท ซึ่งมีหลักเกณฑ์ การใช้ประโยชน์ กละกรรมสิทธิการถือครองแตกต่างกันไป

🔴 โฉนดครุฑแดง หรือ นส.4
ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดที่สุด มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน มีหมุดแสดงพื้นที่ชัดเจน สามารถซื้อ ขาย โอน นำไปจำนอง หรือค้ำประกันได้ สิทธิ์จะหมดลงก็ต่อเมื่อโดนครอบครองโดยปกปักษ์ 10 ปี คือ การครอบครองที่ดินของผู้อื่น ติดต่อกันมาเป็นระยะเวลา 10 ปี ผู้เข้าครอบครองนั้นสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้

ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้โดยสะดวก

🟢 โฉนดครุฑเขียว หรือ นส.3 ก
สิทธิ์ครอบครองการทำประโยชน์ มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจนเหมือนกับโฉนดครุฑแดง หรือ นส.4 แต่จะต้องทำให้ที่ดินนั้นเกิดประโยชน์ขึ้น สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคารได้ และในอนาคตเมื่อมีการสอบเขตอย่างแน่นอนแล้ว เจ้าของสามารถนำหลักฐานไปขอออกโฉนดได้ทันที โดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน สิทธิ์จะหมดลงก็ต่อเมื่อถูกผู้อื่นแย่งครอบครองเกิน 1 ปี

ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์สามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยไม่ต้องมีการประกาศ

⚫️ โฉนดครุฑดำ หรือ นส.3
สิทธิ์ครอบครองการทำประโยชน์ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ รายละเอียดที่ระบุมีเพียงรูปร่างของที่ดิน เนื้อที่ และแนวเขต สามารถซื้อขาย จำนองได้ แต่ต้องประกาศล่วงหน้า 30 วัน หากไม่มีผู้ใดคัดค้านก็สามารถจบธุรกรรมได้

ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ สามารถซื้อขาย จำนองได้ แต่ต้องประกาศล่วงหน้า 30 วัน หากไม่มีผู้ใดคัดค้านก็สามารถจบธุรกรรมได้

🔵น.ส.4 โฉนดหลังแดง
โฉนดหลังแดงก็คือเอกสาร น.ส.4 ที่จะมีการระบุด้านหลังโฉนดว่าห้ามโอนภายในระยะเวลา 5-10 ปี

ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้หลังกำหนดห้ามโอนที่สลักไว้หลังโฉนด

🔵ส.ป.ก. 4-01
เป็นเอกสารแสดงการครอบครองที่ดินตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ซึ่งสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือ ส.ป.ก. กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ออกให้กับประชาชน เพื่อใช้ทำเกษตรกรรมเท่านั้น ไม่สามารถทำประโยชน์อย่างอื่นได้ จึงเป็นสิทธิในการทำเกษตรกรรม รวมตลอดจนถึงการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน เป็นแค่สิทธิ์ครอบครองที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ทำเกษตรกรรม จึงซื้อขายโอนไม่ได้ นอกจากตกทอดแก่ทายาทใช้ทำเกษตรกรรมต่อไป

ลักษณะกรรมสิทธิ์ : มีสิทธิการเช่า เช่าซื้อ เช่าระยะยาว และเข้าทำประโยชน์ในทางเกษตรกรรม สามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกแก่ทายาทได้ ห้ามซื้อขายและจำนอง ห้ามใช้ทำประโยชน์ในด้านอื่นที่ไม่ใช่ทางการเกษตร

🔵ส.ท.ก.
เป็นหนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้เป็นผู้ออกให้

ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สิทธิทำกินในเขตป่าไม้ ไม่สามารถซื้อขายได้ แต่ตกทอดเป็นมรดกได้

🔵ภ.บ.ท. 5
เป็นที่ดินมือเปล่า ไม่มีเอกสารสิทธิ์ใดๆทั้งสิ้น ภ.บ.ท.5 เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน เพราะเจ้าของที่ดินเป็นของรัฐ เพียงแต่อาจให้มีการใช้ประโยชน์ชั่วคราว เหมือนการเช่าที่ของรัฐแล้วจ่ายเงินค่าเช่ารายปีให้ โดยเจ้าของก็คือรัฐนั่นเอง ที่ดินลักษณะนี้ซื้อขายไม่ได้ ส่วนมากจะซื้อขายกันเอง แต่ไม่สามารถยืนยันด้วยกฏหมายได้ เพราะไม่ใช่โฉนด หากมีปัญหาก็ต้องเคลียร์กันเอง

ลักษณะกรรมสิทธิ์ : ไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ ซื้อขายไม่ได้ เพราะเจ้าของที่แท้จริงคือรัฐ

ฝากกดไลค์ กดแชร์ กดติดตาม กด SUBSCRIBE ให้กำลังใจช่องเราด้วยนะคะ

🍀ขอบคุณค่ะ

🚨🚨 สนใจสร้างบ้าน ออกแบบบ้าน สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม..

facebook : https://www.facebook.com/baanbuild

youtube : https://www.youtube.com/channel/UCX2BRVz20HJNoCQjRPEXdfA

website : https://www.baanbuild.com/